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Quórum y mayorías en la junta de propietarios
Qué quórum hace falta para que la junta se constituya y qué mayoría exige cada acuerdo según los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Una guía para tener a mano al preparar la junta y redactar el acta.
Quórum en primera y segunda convocatoria
Primera convocatoria. La junta queda constituida si concurren la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación (artículo 16.2).
Segunda convocatoria. Si no se alcanza ese quórum, la junta se celebra en segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a quórum. Se celebra en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, y puede ser el mismo día si ha pasado media hora desde la anterior. Si la citación no la preveía, la junta se convoca de nuevo dentro de los ocho días naturales siguientes, con citaciones con al menos tres días de antelación (artículo 16.2).
Por eso conviene que el acta recoja el número de propietarios y el porcentaje de cuotas presentes y representados, y si la junta se celebra en primera o en segunda convocatoria. Puedes usar nuestro modelo de acta de junta de propietarios.
Tabla de mayorías del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal
Cada mayoría se cuenta dos veces, por número de propietarios y por cuotas de participación, y hacen falta las dos. La unanimidad, las tres quintas partes, el tercio del artículo 17.1 y la mayoría del artículo 17.7 se cuentan sobre el total de la comunidad, no sobre los asistentes, salvo la regla de segunda convocatoria del artículo 17.7.
| Mayoría necesaria | Para qué acuerdos | Artículo |
|---|---|---|
| Unanimidad del total de propietarios, que representen el total de las cuotas | Acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 que aprueben o modifiquen las reglas del título constitutivo o de los estatutos. | 17.6 |
| Tres quintas partes del total de propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas |
|
17.3 |
| Tres quintas partes del total de propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas |
|
17.4 |
| Tres quintas partes del total de propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas | Aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de vivienda de uso turístico, y establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de esas viviendas de hasta el 20 %. | 17.12 |
| Mayoría de los propietarios, que representen la mayoría de las cuotas | Obras o nuevos servicios comunes para suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, instalar ascensor, aunque modifiquen el título constitutivo o los estatutos. | 17.2 |
| Mayoría simple de los propietarios, que representen la mayoría simple de las cuotas | Obras o actuaciones de mejora de la eficiencia energética acreditables con certificado de eficiencia energética del edificio, fuentes de energía renovable de uso común y la solicitud de ayudas o financiación para ellas, siempre que el importe repercutido anualmente, descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. | 17.2 |
| Un tercio de los integrantes de la comunidad, que representen un tercio de las cuotas | Instalar o adaptar infraestructuras comunes de telecomunicación, instalar sistemas comunes o privativos de energías renovables, incluidas la aerotermia y la geotermia, o infraestructuras para nuevos suministros energéticos colectivos. Puede pedirlo cualquier propietario. | 17.1 |
| Mayoría del total de propietarios, que representen la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes | Todos los demás acuerdos. | 17.7 |
| No hace falta votación. Basta la comunicación previa a la comunidad | Instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, si está en una plaza individual de garaje. El coste de la instalación y el consumo de electricidad los asumen íntegramente los interesados directos. | 17.5 |
Detalles que cambian cómo se reparte el coste
- Telecomunicaciones y renovables (17.1). La comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni su mantenimiento a quienes no votaron expresamente a favor. Si después piden acceso, se les puede autorizar si abonan el importe que les habría correspondido, actualizado con el interés legal.
- Accesibilidad (17.2). Una vez adoptado el acuerdo, la comunidad queda obligada al pago aunque el importe repercutido anualmente supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- Eficiencia energética por mayoría simple (17.2). El propietario disidente no tiene el derecho del apartado 4, y el coste tiene la consideración de gastos generales.
- Innovaciones no requeridas (17.4). Si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no queda obligado ni se modifica su cuota. Si más adelante quiere participar de la mejora, abona su cuota actualizada con el interés legal. No pueden hacerse innovaciones que dejen inservible una parte del edificio para un propietario sin su consentimiento expreso.
- Viviendas de uso turístico (17.12). Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Cómo se computan los votos de los ausentes
Los propietarios ausentes que estaban debidamente citados se computan como votos favorables si, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes según el procedimiento del artículo 9, no comunican su discrepancia a quien ejerza de secretario en un plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que deje constancia de la recepción (artículo 17.8).
Esta regla no se aplica en dos casos: cuando la ley impide repercutir el coste a los propietarios que no votaron expresamente a favor, como en las infraestructuras del artículo 17.1, y cuando la modificación o reforma se hace para aprovechamiento privativo.
En la práctica, un acuerdo que no alcanza la mayoría con los presentes puede alcanzarla al sumar los votos de los ausentes que no discrepen en ese plazo.
Si no se alcanza la mayoría
Cuando la mayoría no se puede lograr por estos procedimientos, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta y oyendo a los contradictores, resuelve en equidad dentro de los veinte días siguientes a la petición (artículo 17.7). Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios (artículo 17.9).
Ejemplo práctico
Ejemplo con datos ficticios
Una comunidad tiene 24 propietarios. A la junta ordinaria asisten 10 propietarios, presentes o representados, que suman el 41 % de las cuotas.
Quórum. En primera convocatoria no hay quórum, porque 10 propietarios no son la mayoría de 24 y el 41 % no es la mayoría de las cuotas. La junta se celebra en segunda convocatoria.
Acuerdo ordinario (17.7). Votan a favor 6 de los 10 asistentes, que suman el 23 % de las cuotas. Las cuotas de los presentes suman el 41 %, así que más de la mitad es más del 20,5 %. El acuerdo queda aprobado.
Acuerdo de tres quintas partes (17.3), por ejemplo arrendar un local común sin uso asignado. Hacen falta al menos 15 propietarios, porque tres quintas partes de 24 son 14,4, que sumen al menos el 60 % de las cuotas. Si votan a favor los 10 asistentes, con el 41 %, el acuerdo no se alcanza en la junta. Puede alcanzarse si al menos 5 ausentes, que sumen al menos otro 19 % de las cuotas, no comunican su discrepancia en los 30 días naturales siguientes a ser informados (17.8).
Preguntas frecuentes
¿Qué quórum hace falta en primera convocatoria?
La mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Si no se alcanza, la junta se celebra en segunda convocatoria sin quórum, según el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué mayoría hace falta para instalar un ascensor?
El voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, aunque implique modificar el título constitutivo o los estatutos, según el artículo 17.2.
¿Cuentan los votos de los propietarios ausentes?
Sí, como votos favorables, si estaban debidamente citados y, una vez informados del acuerdo, no comunican su discrepancia al secretario en 30 días naturales. No se aplica cuando el coste no puede repercutirse a quienes no votaron expresamente a favor ni en reformas para aprovechamiento privativo, según el artículo 17.8.
¿Qué mayoría hace falta para aprobar o prohibir las viviendas de uso turístico?
Las tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos, según el artículo 17.12.
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